Infiltrações, fissuras, descolamento de revestimentos e falhas de impermeabilização estão entre os problemas mais comuns em imóveis recém-entregues. A legislação brasileira trata desses defeitos em mais de uma norma, e entender como elas se relacionam ajuda o comprador a agir no momento certo.
A garantia de cinco anos do Código Civil
O art. 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o construtor responde durante cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo.
O parágrafo único do mesmo artigo prevê que o dono da obra deve propor a ação contra o construtor nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito, sob pena de decadência do direito assegurado naquele artigo.
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que esse prazo de cinco anos é um período de garantia da construção, e não o prazo para buscar indenização. Há precedentes da Corte, como o AgInt no AREsp 2.092.461/SP, aplicando à pretensão indenizatória o prazo prescricional geral de dez anos do art. 205 do Código Civil.
A proteção do Código de Defesa do Consumidor
Quando o imóvel é adquirido de uma construtora ou incorporadora, a relação costuma ser de consumo. O Código de Defesa do Consumidor estabelece prazos para a reclamação de vícios (art. 26) e, no caso de vício oculto, determina que o prazo começa a correr quando o defeito ficar evidenciado (art. 26, § 3º).
Na prática, isso significa que um problema que só aparece depois de algum tempo de uso não deixa, por esse motivo, de ser de responsabilidade da construtora.
O que fazer ao perceber o problema
- Registre: fotografe e filme o defeito, com data, e acompanhe a evolução.
- Comunique por escrito: abra chamado na assistência técnica da construtora e guarde os protocolos e respostas.
- Guarde os documentos: contrato, memorial descritivo, manual do proprietário e termo de vistoria de entrega.
- Evite reparos por conta própria antes de documentar o problema, para não comprometer a prova do vício.
- Atenção aos prazos: eles variam conforme o tipo de defeito e o momento em que foi percebido.
E nas áreas comuns do condomínio?
Defeitos em fachadas, telhados, garagens e demais áreas comuns podem ser cobrados pelo próprio condomínio, representado pelo síndico. É comum que a assembleia delibere sobre a contratação de laudo técnico e sobre as medidas a serem adotadas.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Publicado por Rafael de Oliveira, advogado (OAB/SC 73.004), titular da De Oliveira Sociedade Individual de Advocacia (registro OAB/SC nº 12940).