Fachadas com fissuras, infiltrações em garagens, falhas de impermeabilização em telhados e lajes e problemas em instalações coletivas são defeitos que atingem todos os moradores ao mesmo tempo. Por envolverem áreas comuns, a forma de tratá-los é diferente da que se aplica a um defeito dentro de uma unidade.
Quem representa o condomínio
O síndico é quem representa o condomínio, inclusive em juízo, na defesa dos interesses comuns (Código Civil, art. 1.348, II, e Código de Processo Civil, art. 75, XI). Assim, os defeitos nas áreas comuns são cobrados pelo próprio condomínio, e não por cada condômino separadamente.
O papel da assembleia
Embora o síndico tenha a representação, é recomendável que as principais decisões passem pela assembleia: a contratação de laudo técnico, a notificação da construtora e a eventual adoção de medidas judiciais. A deliberação em ata dá respaldo ao síndico e transparência aos condôminos, além de definir como as despesas serão custeadas.
A responsabilidade da construtora
As regras são as mesmas que valem para os imóveis em geral. O art. 618 do Código Civil prevê que o construtor responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra, e o Superior Tribunal de Justiça entende que esse prazo é de garantia, aplicando à pretensão indenizatória o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil. O Código de Defesa do Consumidor também pode incidir, especialmente quanto aos vícios ocultos, cujo prazo de reclamação começa quando o defeito fica evidenciado (art. 26, § 3º).
A manutenção também conta
As garantias pressupõem que a edificação tenha sido usada e mantida conforme o manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora. As normas técnicas da ABNT tratam do tema, como a NBR 5674 (manutenção de edificações) e a NBR 17170 (garantias e prazos recomendados). Na prática, um histórico de manutenção bem documentado ajuda a demonstrar que o defeito decorre da construção, e não da falta de cuidado.
Documentos que o condomínio deve reunir
- Termo de recebimento das áreas comuns e eventuais ressalvas feitas na entrega;
- Manual de uso, operação e manutenção e os projetos da edificação, quando disponíveis;
- Registros das manutenções realizadas, com notas e relatórios das empresas contratadas;
- Fotos datadas, chamados abertos na construtora e as respostas recebidas;
- Atas das assembleias que trataram do assunto;
- Laudo técnico elaborado por profissional habilitado, quando houver.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Publicado por Rafael de Oliveira, advogado (OAB/SC 73.004), titular da De Oliveira Sociedade Individual de Advocacia (registro OAB/SC nº 12940).