A compra de um imóvel costuma ser o negócio mais importante da vida de uma família. Boa parte dos problemas que chegam depois, como dívidas do antigo dono, penhoras e imóveis que não podem ser registrados, poderia ter sido identificada antes da assinatura. A seguir estão os pontos que a lei considera mais relevantes.
A matrícula é o documento central
Cada imóvel tem uma matrícula no Registro de Imóveis, onde constam o proprietário, as medidas e todos os ônus, como hipotecas, penhoras e alienação fiduciária. A Lei 13.097/2015 (art. 54) adotou o princípio da concentração na matrícula: em regra, situações que não estejam registradas ou averbadas nela não podem ser opostas a quem compra de boa-fé.
Por isso, o primeiro passo é pedir a certidão atualizada da matrícula e conferir se quem está vendendo é, de fato, o proprietário registrado, se as medidas correspondem ao imóvel visitado e se existe algum ônus.
E as certidões do vendedor?
Com as alterações da Lei 14.382/2022, o art. 54 da Lei 13.097/2015 passou a dispensar a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a caracterização da boa-fé do comprador. Ainda assim, pesquisar a situação do vendedor continua sendo uma medida prudente, principalmente quando ele é empresa, responde a muitas ações ou está vendendo vários bens ao mesmo tempo.
Escritura pública e registro
- Escritura: o Código Civil exige escritura pública para os negócios que envolvem imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108).
- Registro: a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Enquanto o registro não é feito, o vendedor continua sendo o dono perante terceiros.
- Contrato particular: a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, quando registrada, garante ao comprador o direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417).
ITBI e débitos que acompanham o imóvel
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é municipal e, na prática, costuma ser recolhido antes da escritura ou do registro, na prefeitura do município em que o imóvel está localizado.
Alguns débitos acompanham o imóvel e passam para o novo dono:
- Condomínio: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Vale pedir declaração de quitação ao síndico ou à administradora.
- IPTU e taxas: pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, os tributos relativos ao imóvel transferem-se ao comprador, salvo quando conste do título a prova de quitação. Por isso, a certidão negativa de débitos municipais costuma constar da escritura.
Imóvel na planta
Na compra de unidade em construção, a Lei 4.591/1964 (art. 32) só permite que o incorporador negocie as unidades depois de arquivar no Registro de Imóveis os documentos da incorporação. A certidão da matrícula do terreno deve mostrar o registro da incorporação, e o contrato deve indicar o prazo de entrega e a eventual cláusula de tolerância.
Checklist antes de assinar
- Certidão atualizada da matrícula, com ônus reais;
- Documentos pessoais do vendedor e, se casado, do cônjuge, que em regra precisa consentir na venda;
- Certidão negativa de débitos municipais e declaração de quitação do condomínio;
- Conferência das medidas e da situação do imóvel no local;
- Contrato com forma de pagamento, prazo para escritura e responsabilidade por cada despesa.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Publicado por Rafael de Oliveira, advogado (OAB/SC 73.004), titular da De Oliveira Sociedade Individual de Advocacia (registro OAB/SC nº 12940).