Muitos imóveis no Brasil são ocupados há anos sem escritura ou sem registro em nome de quem mora neles. Isso acontece, por exemplo, quando a compra foi feita apenas por contrato particular, quando o antigo proprietário faleceu sem inventário ou quando nunca houve documento algum. A lei oferece alguns caminhos para regularizar essa situação.
As modalidades de usucapião
A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, com a intenção de ser dono. O Código Civil prevê modalidades diferentes, cada uma com seus requisitos:
- Extraordinária (art. 1.238): 15 anos de posse, independentemente de título e boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Ordinária (art. 1.242): 10 anos de posse com justo título e boa-fé, prazo que pode cair para 5 anos nas hipóteses do parágrafo único.
- Especial urbana (art. 1.240 e Constituição, art. 183): 5 anos de posse de área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não seja proprietário de outro imóvel.
- Familiar (art. 1.240-A): 2 anos de posse exclusiva de imóvel urbano de até 250 m², em favor do cônjuge ou companheiro que permaneceu no lar abandonado pelo outro, observados os demais requisitos legais.
Usucapião judicial ou em cartório
A usucapião pode ser reconhecida em ação judicial ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, pela via extrajudicial prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Na via extrajudicial, o pedido é feito com a assistência de advogado e instruído, entre outros documentos, com ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e certidões negativas. Quando não há conflito, o procedimento costuma ser mais rápido do que a ação judicial.
Quem comprou por contrato particular
Quando existe contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor não outorga a escritura, a lei prevê a adjudicação compulsória, que pode ser judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Em alguns casos, esse caminho é mais adequado do que a usucapião.
Documentos que ajudam a comprovar a posse
- Contratos, recibos e cessões de direitos relacionados ao imóvel;
- Carnês de IPTU e contas de água e luz em nome do possuidor, de diferentes anos;
- Comprovantes de obras e melhorias realizadas;
- Fotos antigas e declarações de vizinhos que conhecem a ocupação;
- Certidão da matrícula ou transcrição do imóvel no Registro de Imóveis, quando existente.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Publicado por Rafael de Oliveira, advogado (OAB/SC 73.004), titular da De Oliveira Sociedade Individual de Advocacia (registro OAB/SC nº 12940).